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Baulasten, Baulastenverzeichnis

Die Baulast ist eine Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, mit der Grund­stücks­eigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke be­treffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben.
Will der Bauherr für sein Baugrundstück eine Baugenehmigung bewirken, so muss er sein Bauvorhaben so gestalten, dass das öffentliche Baurecht eingehalten wird. Hierzu zählt beispielsweise auch, dass die Vorschriften über die Zuwegung, Ab­standsflächen und die Herstellung von Stellplätzen und Garagen auf seinem Baugrund­stück einge­hal­ten werden. Infolge Zuschnitt und Größe einzelner Baugrundstücke kann es vorkom­men, dass beispielsweise der gesetzlich vorgeschriebene Grenzabstand durch das geplante Bauvorhaben nicht eingehalten wird. Dann kann unter Umständen durch die Über­nahme und Eintragung einer entsprechenden Baulast das entgegen­ste­hende rechtliche Hindernis zu Lasten des Nachbargrundstücks aus dem Weg geräumt und das Bauvorhaben genehmigt werden. Baulasten erleichtern bzw. erweitern also die Möglich­keiten der Bebauung eines Baugrundstückes.

Die Baulast ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück und ist auch gegenüber den Rechtsnachfolgern wirksam. Sie dient nicht der Regelung der privatrechtlichen Ver­hält­nisse unter Nachbarn und ist kein Ersatz für privatrechtliche Vereinbarungen. Durch Baulasten entstehen keine direkten Rechtsbeziehungen zwischen belastetem und be­günstigtem Grundstückseigentümer. Eine zusätzliche privatrechtliche Absicherung des Anspruches, z. B. durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch wird em­pfohlen, damit der Anspruch auch privatrechtlich gegenüber dem Baulastgeber durch­ge­setzt werden kann.

Die wichtigsten Arten von Bau­las­ten

Die Regelungsinhalte, die einer Baulast zugrunde liegen können, sind vielfältig. Eine abschließende Auflistung gibt es nicht, nachfolgend sind die wichtigsten Arten von Baulasten aufgeführt:
Vereinigungsbaulast nach Paragraph 2 Absatz 12 Niedersächsische Bauordnung
Zwei Grundstücke werden zu einem Baugrundstück vereinigt mit der Folge, dass die bau­ordnungsrechtlichen Vorschriften grundsätzlich auf das Gesamtbaugrundstück an­zuwenden sind.
Zuwegungsbaulast nach Paragraph 4 Absatz 2 Niedersächsische Bauordnung
Die Fläche eines Grundstücks wird als notwendige Zuwegung zu einem anderen Grund­stück gesichert.
Anbaubaulast nach Paragraph 5 Absatz 5 Niedersächsische Bauordnung
Verpflichtung zum entsprechenden Anbau an ein Grenzgebäude, falls gebaut wird.
Abstandsbaulast nach Paragraph 6 Absatz 2 Niedersächsische Bauordnung
Verpflichtung mit künftigen baulichen Anlagen zusätzlich Grenzabstand zu halten.
Einstellplatzbaulast nach Paragraph 47 Absatz 4 Niedersächsische Bauordnung 
Sichert notwendige Kraftfahrzeug-Einstellplätze zugunsten eines in der Nähe liegenden Grund­stücks.

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Verfahren

Die Baulasterklärung muss von allen im Grundbuch geführten Eigentümern abgegeben werden. Liegt ein Erbbaurecht vor, so ist neben der Baulasterklärung des Grundstücks­ei­gentümers auch die Baulast­erklä­rung des Erbbauberechtigten erforderlich. Ist das für die Baulast vorgesehene Grundstück bereits mit einer Grunddienstbarkeit / einem Nieß­brauchsrecht belastet, deren / dessen Inhalt durch die zukünftige Baulast berührt wird, so ist eine Bau­lasterklärung des (durch die Grunddienstbarkeit / das Nießbrauchsrecht) Berechtigten abzugeben. Gleiches gilt auch für den Fall, dass auf dem zu belastenden Grundstück eine Auflassungsvormerkung ruht. Die Zustimmung von Hypotheken- oder Grundschuldgläubigern ist nicht erforderlich.

Erforderlich ist die Vorlage der aktuellen Grundbuchauszüge, der beteiligten Grund­stüc­ke und die Vorlage eines Lageplanes oder eine Skizze, aus der sich die Baulastflächen ergeben. Nach Absprache kann diese Skizze auch von der Bauaufsichtsbehörde gefer­tigt werden.
Nach Vorbereitung der Baulasterklärung kann dann von der belasteten Partei die Unter­schrift geleistet werden. Die zu leistende Unterschrift ist freiwillig und kann seitens der Bauaufsichtsbehörde nicht erzwungen werden! Sollten sich die Parteien jedoch geeinigt haben und die Unterschrift soll geleistet werden, wird gebeten, für die Abgabe der Erklärung vorher telefonisch einen Termin zu vereinbaren.

Rechtswirksamkeit:
Die Baulast wird mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis, welches bei der Bau­aufsichtsbehörde geführt wird, rechtswirksam.

Die Bauaufsichtsbehörde hat auf Antrag eines Beteiligten auf die Baulast zu verzichten (d. h. die Baulast wird aufgehoben) wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht, z.B. das Gebäude, für das eine Abstandsbaulast einge­tra­gen wurde, abgerissen wurde. Vor dem Verzicht sind die Eigentümer der begünstigen Grundstücke zu hören. Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulasten­verzeichnis wirksam.

Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis:
Wer ein berechtigtes Interesse nachweist, kann Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen und sich Auszüge erstellen lassen.

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Welche Unterlagen werden benötigt?
  • Baulastenerklärung des Eigentümers
  • Eigentumsnachweis für das zu belastende Grundstück (aktueller Grundbuchauszug)
  • Lageplan

Welche Gebühren fallen an?

Die Eintragung und Löschung einer Baulast sowie andere Eintragungen in das Baulastenverzeichnis sind gebührenpflichtig, ebenso die Erteilung von Auszügen. Die Gebührenhöhe wird nach der Baugebührenordnung (BauGO) festgelegt.


Rechtsgrundlage
  • Landesbauordnung
  • Baugebührenordnung (BauGO)

Zuständigkeit:

Bauaufsichtsamt
3. Obergeschoss Riegel C und H
Süntelstraße 9
31785 Hameln
Adresse in der Kreiskarte anzeigen


Telefon: 05151/903-4203 
Fax: 05151/903-4202 
E-Mail


Ansprechpartner/in:

Eberhard Kuppig
Amtsleiter



Telefon: 05151/903-4200 
Fax: 05151/903-64200 
Raum: 3C.06 
E-Mail


Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis
Bianca Eichler



Telefon: 05151/903-4001 
Fax: 05151/903-64001 
Raum: 3H.27 
E-Mail


Hessisch Oldendorf
Michael Emmel



Telefon: 05151/903-4211 
Fax: 05151/903-64211 
Raum: 3C.08 
E-Mail


Emmerthal
Susanne Menzel



Telefon: 05151/903-4208 
Fax: 05151/903-64208 
Raum: 3C.03 
E-Mail


Bad Münder
Uwe Milde



Telefon: 05151/903-4213 
Fax: 05151/903-6421 
Raum: 3C.09 
E-Mail


Coppenbrügge und Salzhemmendorf
Dirk Tünnermann
stellv. Amtsleiter



Telefon: 05151/903-4216 
Fax: 05151/903-64216 
Raum: 3C.04 
E-Mail


Aerzen
Gabriele Voss



Telefon: 05151/903-4214 
Fax: 05151/903-64214 
Raum: 3C.10 
E-Mail


 

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